La Recaudación del Impuesto Predial en Municipios Menores a 100 mil Habitantes en México: Un Potencial Desaprovechado

Introducción

El impuesto predial constituye una de las principales fuentes de ingresos propios de los municipios en México. Sin embargo, su recaudación es notoriamente baja en comparación con estándares internacionales y regionales. Mientras que en países de la OCDE la recaudación del impuesto a la propiedad inmobiliaria alcanza en promedio el 1.08% del PIB, en México apenas representa 0.11% del PIB (IMCO, 2023). Esta brecha se acentúa en los municipios con menos de 100 mil habitantes, donde la dependencia de transferencias federales es casi absoluta y el potencial recaudatorio del predial permanece subutilizado.

Factores estructurales que limitan la recaudación

1. Catastros desactualizados y fragmentados

• Solo 5.96% de los municipios actualizó completamente su catastro en 2020.
• La falta de información precisa sobre la propiedad impide calcular correctamente el valor catastral y, por ende, el monto del impuesto.
• En muchos municipios pequeños, el catastro se gestiona en papel o con sistemas rudimentarios, lo que genera rezagos y errores.

2. Capacidad administrativa limitada

• Municipios menores a 100 mil habitantes suelen carecer de personal capacitado en gestión fiscal y administración tributaria.
• La recaudación depende de oficinas con pocos recursos tecnológicos y humanos, lo que reduce la eficiencia en el cobro.

3. Resistencia política y social

• Cobrar el predial es impopular en comunidades pequeñas, donde los vínculos entre autoridades y contribuyentes son cercanos.
• Muchos alcaldes prefieren no ejercer presión fiscal para evitar costos políticos, confiando en las transferencias federales (Fondo General de Participaciones y Ramo 33).

4. Dependencia de transferencias federales

• Más del 80% de los ingresos municipales en localidades pequeñas proviene de la federación.
• Esto genera un incentivo perverso: los municipios no fortalecen su recaudación propia porque saben que recibirán recursos federales relativamente estables.

5. Desigualdad territorial

• Menos del 1% de los municipios del país concentra el 50% de la recaudación predial nacional (IMCO, 2023).
• Municipios urbanos y de alto valor inmobiliario (como San Pedro Garza García, NL) recaudan hasta 4,819 pesos per cápita, mientras que en municipios rurales como Santa María Zacatepec, Oaxaca, la recaudación es de apenas 0.003 pesos per cápita.

Consecuencias del desaprovechamiento

• Debilidad financiera municipal: limita la capacidad de inversión en infraestructura, servicios públicos y desarrollo local.
• Dependencia crónica del federalismo fiscal: los municipios pequeños carecen de autonomía financiera real.
• Desigualdad en servicios públicos: los municipios con baja recaudación predial ofrecen servicios de menor calidad, perpetuando brechas regionales.
• Freno a la competitividad local: sin recursos propios, los municipios no pueden planear proyectos de largo plazo ni atraer inversión.

Estrategias para revertir la situación

1. Modernización catastral
• Digitalización de catastros y vinculación con registros públicos de la propiedad.
• Uso de tecnologías geoespaciales para actualizar valores de suelo y construcciones.
2. Fortalecimiento institucional
• Capacitación de funcionarios municipales en gestión tributaria.
• Creación de oficinas regionales de recaudación que apoyen a municipios pequeños.
3. Incentivos fiscales desde la federación
• Condicionar parte de las transferencias federales al esfuerzo recaudatorio local.
• Establecer fondos concursables para municipios que incrementen su recaudación predial.
4. Cultura contributiva

• Campañas de concientización ciudadana sobre la importancia del predial para financiar servicios locales.
• Transparencia en el uso de los recursos recaudados para generar confianza en los contribuyentes.

¿Por qué se recauda tan poco?

1. Catastros desactualizados

• Muchos catastros siguen en papel o con registros incompletos.
• Esto provoca que no se conozca con precisión el valor real de los predios ni su número exacto.
• Sin información confiable, el cobro del predial se vuelve ineficiente.

2. Falta de capacidad administrativa

• En municipios pequeños, las oficinas de tesorería cuentan con poco personal y recursos limitados.
• La cobranza suele ser manual, sin sistemas digitales que faciliten el seguimiento de pagos.

3. Costos políticos

• Cobrar el predial es impopular, especialmente en comunidades donde todos se conocen.
• Muchos alcaldes prefieren no presionar a los contribuyentes para evitar desgaste político.

4. Dependencia de transferencias federales

• Más del 80% de los ingresos municipales en localidades pequeñas proviene de la federación.
• Esto genera un círculo vicioso: como llegan recursos externos, no se fortalece la recaudación propia.

Consecuencias para los municipios

• Menor autonomía financiera: sin ingresos propios, los municipios dependen de lo que la federación decida transferir.
• Servicios públicos limitados: calles sin mantenimiento, alumbrado deficiente, recolección de basura irregular.
• Desigualdad territorial: mientras municipios urbanos con alto valor inmobiliario recaudan miles de pesos per cápita, en zonas rurales la recaudación es simbólica.

¿Qué pueden hacer los municipios?

1. Modernizar el catastro

• Digitalizar la información y vincularla con el Registro Público de la Propiedad.
• Usar herramientas geoespaciales (drones, imágenes satelitales) para actualizar valores de suelo y construcciones.

2. Profesionalizar la gestión

• Capacitar al personal de tesorería en administración tributaria.
• Implementar sistemas de pago en línea y convenios con bancos o tiendas de conveniencia.

3. Incentivar el pago ciudadano

• Ofrecer descuentos por pronto pago o convenios de regularización.
• Transparentar en qué se usa el dinero del predial: si la gente ve que su pago se traduce en calles pavimentadas o alumbrado, la disposición a pagar aumenta.

4. Aprovechar apoyos estatales y federales

• Existen programas de modernización catastral y fortalecimiento de haciendas municipales.
• Los municipios pequeños pueden asociarse en consorcios regionales para compartir costos de actualización catastral.

Conclusión

El impuesto predial en los municipios representa un potencial desaprovechado que, de ser fortalecido, podría transformar la autonomía financiera municipal y reducir la dependencia de transferencias federales. La clave está en modernizar catastros, profesionalizar la gestión tributaria y generar incentivos adecuados para que los municipios pequeños asuman un papel más activo en su propio financiamiento.

El predial no es solo un impuesto: es la llave para que los municipios pequeños ganen autonomía, mejoren sus servicios y fortalezcan la confianza ciudadana. Modernizar catastros, profesionalizar la gestión y comunicar con claridad el destino de los recursos son pasos alcanzables que pueden transformar la realidad financiera de los gobiernos locales.

El reto es político y administrativo, pero los beneficios son claros: un municipio que cobra bien el predial es un municipio que puede planear, invertir y crecer con independencia.

El reto no es únicamente técnico, sino también político y cultural: se requiere voluntad de las autoridades locales y confianza de la ciudadanía para que el predial deje de ser un impuesto olvidado y se convierta en un motor de desarrollo local.

Por Gerardo Barrera